Ilustration: Streitende Mieter - Mann und Frau vor der Wohnungseingangstür
Umgang mit problematischen Mietern

Ist eine Wohnung erst mal vermietet, ist es schwer, diese an einen neuen Mieter zu vergeben. Problemmieter verursachen für Vermieter finanzielle Folgeschäden. Nicht umsonst wählen erfahrene Immobilienbesitzer oder Hausverwaltungen neue Mieter stets mit äußerster Sorgfalt aus. Doch nicht immer gelingt es, unzuverlässige Interessenten auszusieben und nicht alle Probleme lassen sich vorhersehen. Die Frage ist dann: Wie gehen Sie vor, wenn Ihnen durch unliebsame Mieter ernsthafter Schaden droht?

Die Gerichte werden aus Sicht vieler Vermieter als tendenziell mieterfreundlich wahrgenommen. Wer gerichtlich gegen einen Mieter vorgeht, rechnet sich daher oft schlechte Chancen aus. Das ist jedoch übertrieben. In den meisten Fällen sind konsequente rechtliche Schritte unter Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalts letztendlich der beste Weg.

Die Miete wird nicht gezahlt

Die Nichtzahlung der Miete ist in der Praxis der häufigste Kündigungsgrund. Nicht geleistete Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen berechtigen den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Sie können also sofort kündigen, sobald der zweite Zahlungstermin verstrichen ist, ohne dass der Mieter seine Miete überwiesen hat. Sie müssen damit nicht bis zum Ende des zweiten Monats warten. Wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug befindet, ist keine vorherige Abmahnung für eine außerordentliche fristlose Kündigung erforderlich. Auch dann, wenn ein Mieter unregelmäßig oder nur Teilbeträge der Miete zahlt, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sobald der Mietrückstand sich auf den Betrag von zwei Monatsmieten summiert hat.

Es gibt auch Ausnahmen

In wirtschaftlichen Krisenzeiten wie etwa während einer Pandemie gilt es allerdings für Vermieter auch abzuwägen, inwiefern die Kündigung eines Mieters, der mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, tatsächlich ökonomisch vorteilhaft ist. Beispielsweise kann die Entscheidung einen Gewerbetreibenden, der jahrelang ein zuverlässiger Mieter im Erdgeschoss Ihres Mehrfamilienhauses war und durch die Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie ins Wanken geraten ist, wirtschaftlich angemessner zu sein, diesen nicht zu kündigen. Eine Neuvermietung unter diesen Bedingungen wird schwierig sein und die Verhandlung über einen zeitlichen Mietnachlass für beide Seiten Vorteile bringen.

Zahlende Problemmieter sind schwieriger zu kündigen

Wenn ein Mieter zwar seine Miete zahlt, aber durch sein Verhalten andere Bewohner belästigt oder den Zustand der Immobilie beeinträchtigt, ist eine Kündigung nicht so einfach. Dabei können solche Konstellationen auf lange Sicht oft größeren Schaden anrichten als diejenigen, die ihre Mietzahlungen unregelmäßig tätigen. Es ist in Ihrem Interesse als Vermieter, das Mietverhältnis bei groben Störungen des Hausfriedens oder Sachbeschädigungen durch den Nutzer möglichst schnell zu beenden, auch um weitere Probleme abzuwenden. Dazu müssen Sie den betreffenden Mieter zuerst abmahnen und ihm Gelegenheit zur Veränderung seines Verhaltens geben. Erst wenn keine Änderung eintritt, ist in diesen Fällen auch eine fristlose Beendigung des Mietvertrages zulässig. Allerdings müssen Sie sich exakt an diverse formale Erfordernisse halten, damit Sie sich vor Gericht durchsetzen können, falls der Mieter nach Ihrer Kündigung nicht freiwillig die Wohnung räumt.

Langwieriger Rechtsstreit potenziert die Probleme

Die eigentlichen Probleme mit einem Problemmieter beginnen genau dann. Um nicht wegen Formfehlern einen langwierigen Rechtsstreit zu riskieren, empfiehlt es sich, gleich von Anfang an einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, dass von der ersten Abmahnung an die richtigen Schritte eingeleitet sind. In der Zeit von der Räumungsklage bis zur Räumung summieren sich die Mietausfälle und schlimmstenfalls kommen noch weitere Folgekosten hinzu. Die Aussichten, dieses Geld irgendwann doch einzutreiben oder gar Ihre Verluste durch Schadenersatzklagen gegen den Mieter kompensieren zu können, sind in vielen Fällen eher gering. Es kommt also darauf an, dass Sie im richtigen Moment einen Spezialisten an der Hand haben, der Ihre Rechte genau kennt und Ihnen hilft, sie zügig und konsequent durchzusetzen.

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https://de.wikipedia.org/wiki/K%C3%BCndigungvonMietvertr%C3%A4gen

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

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