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Der Immobilienkaufvertrag

Der Abschluss einer Immobilientransaktion ist und bleibt der Kaufvertrag. Hierbei gibt es einiges zu beachten. Nicht umsonst ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Schließlich ist der Erwerb und Verkauf einer Immobilie für viele Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Bei Fehlern kann sogar eine Rückabwicklung des Vertrages drohen.

Der unterschriebene Kaufvertrag besiegelt, dass Verkäufer und Käufer sich bei der Immobilientransaktion einig geworden sind. Dieser wird zwar vom Notar aufgesetzt, dennoch ist es ratsam, sich vorher von einem Immobilienprofi beraten zu lassen. Ein Profi-Makler weiß, auf welche Formulierungen Sie bei einem Vertrag achten müssen und welche zusätzlichen Vereinbarungen aufgenommen werden sollten. Erfahren Sie hier zum Beispiel, was unter anderem unbedingt in den Kaufvertrag gehört.

Mängel an der Immobilie

Während bei Neubauten eine Gewährleistungspflicht besteht, werden bei Gebrauchtimmobilien Mängel explizit in den Kaufvertrag aufgenommen. Das ist sowohl eine Absicherung für Verkäufer wie für Käufer, um Streit nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu vermeiden. Bei einer gebrauchten Immobilie wird im Kaufvertrag häufig die Klausel „gekauft wie gesehen“ hinzugefügt. Diese Formulierung stellt einen Gewährleistungsausschluss dar und bedeutet, dass der Käufer nach dem Kauf keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sollten sich Mängel an dieser herausstellen. Allerdings gilt diese Klausel nur für offensichtliche Schäden wie zum Beispiel erkennbare Risse in der Fassade, fehlende energiesparende Fenster oder ein augenscheinlich undichtes Dach. Versteckte oder arglistig verschwiegene Mängel (z. B. Schimmelbildung unter der Tapete), sofern der Verkäufer davon wusste, weil er die Immobilie vor der Besichtigung renoviert hat, werden von „gekauft wie gesehen“ nicht abgedeckt.

Terminvorgaben

Ebenso werden im Kaufvertrag die Termine für die Übergabe der Immobilie sowie für die Überweisung des Kaufpreises dokumentiert. Übernimmt der Käufer auch zusätzliche Einrichtungen wie Einbauküche oder Heizöl in den Heizöltanks, wird das ebenfalls im Vertrag festgehalten. Auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer haben diese Sonderposten jedoch keinen Einfluss.

Notarielle Beglaubigung

Da beim Immobilienverkauf ein großes Vermögen den Besitzer wechselt, sieht der Gesetzgeber eine notarielle Beglaubigung durch einen Notar vor. Er soll neutraler Vermittler sein, der beide Seiten berät und dafür sorgt, dass die Transaktion nach rechtlichen Vorgaben abgewickelt wird. Die Kosten für die notarielle Abwicklung betragen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. In der Regel trägt der Käufer diesen Aufwand. Auch wenn der Notar den Kaufvertrag aufsetzt, kann ein lokaler Qualitätsmakler vorab bei der Erstellung behilflich sein. Wie unser oben ausgeführtes Beispiel zeigt, gibt es eine ganze Reihe von Feinheiten zu beachten. Zusätzlich kann der Vertragstext von einem Anwalt überprüft werden. Damit beide Parteien den Kaufvertrag vor dem Notartermin noch einmal in Ruhe prüfen können, sollte ein Vertragsentwurf etwa zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung vorliegen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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