Grafik: Bauplan, Taschenrechner, Notizblock, Spielfiguren
Immobilienwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss wissen, wie viel sie wert ist. Oft veräußern private Immobilienverkäufer sie unter Marktwert oder finden keinen Käufer, weil sie ihren Besitz zu einem zu hohen Preis angeboten haben. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es drei Verfahren. Eines davon ist das Sachwertverfahren.

Doch bei welchen Immobilien wird es angewendet?

Das Sachwertverfahren kommt bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Bei diesem Verfahren geht es um den Sachwert, das heißt die Bausubstanz der Immobilie. Dazu werden die Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten berechnet, also wie viel es kosten würde, das Gebäude unter den aktuellen Umständen und Preisen noch einmal genau so zu bauen. Dabei wird der Wert des Objekts zunächst getrennt vom Grundstück mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Anschließend werden beide Ergebnisse addiert, um den Gesamtwert der Immobilie zu erhalten.

Dadurch werden unterschiedliche Elemente einer Immobilie berücksichtigt wie zum Beispiel die Wohnfläche, die Bauqualität und die Ausstattung sowie auch Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten und deren Zustand. Es geht hier darum, die Baukosten zu ermitteln, um das Gebäude fiktiv noch mal genau so zu bauen. Der Wertermittler nutzt deshalb spezielle Tabellen für die angenommenen Herstellungskosten. Ein lokaler Qualitätsmakler weiß, auf welche Quellen er hierfür zurückgreifen kann, schließlich arbeitet er fast täglich damit.

Nachdem ermittelt wurde, wie viel der Neubau der Immobilie kosten würde, wird von diesem Wert der Abnutzungsgrad und die Restnutzungsdauer der Immobilie abgezogen. Sachverständige gehen von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bei Wohnimmobilien aus. Sie veranschlagen, dass sich der Wert einer Immobilie pro Periode um 1,25 Prozent mindert. Betragen beispielsweise die Baukosten einer Immobilie 200.000 €, so sind es nach 10 Jahren noch 175.000 €. Der Wert der Minderung beziffert sich also auf 25.000 € (1,25 % von 200.000 € sind 2.500 € x 10). Mit Sanierung und Modernisierung kann diesem üblichen Wertverlust entgegengewirkt werden. So können zum Beispiel eine moderne Heizungsanlage sowie eine isolierte Fassade und Fenster eine Immobilie auch fast wieder auf Neubaustand bringen.

Zum Schluss wird in die Berechnung der Marktanpassungsfaktor angesetzt.

Dieser sorgt dafür, dass der ermittelte Wert in Relation zu vergleichbaren Immobilien gesetzt wird. Dabei wird er von der aktuellen Nachfrage bestimmt. Das führt dazu, dass in Regionen mit geringerer Kauflust der ermittelte Sachwert oft nach unten angepasst werden muss. In Gebieten mit höherer Nachfrage kann dagegen der Wert auch größer ausfallen als der berechnete Immobilienwert. Die Marktanpassungsfaktoren werden deutschlandweit für verschiedene Objektarten von den regionalen Gutachterausschüssen ermittelt.

Profimakler wissen durch ihre langjährige Erfahrung, welches Wertermittlungsverfahren für welche Immobilie am besten geeignet ist.

Sie möchten erfahren, ob das Sachwert-, das Vergleichswert- oder das Ertragswertverfahren für Ihr Immobilienvermögen das Richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Weitere Informationen finden Sie hier:

https://de.wikipedia.org/wiki/sachwertverfahren

https://de.wikipedia.org/wiki/grundstücksbewertung

https://www.sprengnetter.de/wissensportal/immobilienbewertung-alle-wichtigen-informationen/

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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